民地下への上下水道・ガス管の敷設

上下水道・ガス管は通常、道路占用許可を得て公道下に敷設されるため、民地の地下の一部を取得する必要に迫られることは少ないと思われるのですが、現実には既存の埋設管同士の連係上、民地の一部地下等を通過して他の敷設管に接続する必要性等が生じる場合があります。このような場合には地役権ないし区分地上権を設定して第三者の土地に対する権原を取得することとなります。

区分地上権は地役権と異なり、上下の範囲を定めて設定され、登記簿上も立体的位置が示されることから、外から見えない地下構築物の保護と土地取引の安全に寄与するといった利点があり、上下水道管等を敷設する権原には、一般的には区分地上権が利用される場合が多いと思われます。また従来、地役権設定で対応していた使用権原について、上下の範囲等の明確化等から、区分地上権を設定しなおす動きも見られます。こういったことから、これまで下水道管敷設のために受けた鑑定依頼はいずれも区分地上権の評価でした。

公益目的事業のための区分地上権評価

公共用地の取得に伴う損失補償基準（昭和３7年10月12日用地対策連絡会決定）第25条を受けた同細則（昭和３８年３月７日用地対策連絡会決定）第12では、「空間又は地下の使用に係る補償額は、別記２土地利用制限率算定要領の定めるところにより算定するものとする」とされています。

 別記２　土地利用制限率算定要領

土地の利用価値は、地上及び地下に立体的に分布しているものとし、次の各号に掲げる使用する土地の種別に応じ、当該各号に掲げる利用価値の合計とすることを基本とし、それぞれの利用価値の割合は、別表第１「土地の立体利用率配分表」に定める率を標準として適正に定めるものとされています。

1．高度市街地内の宅地
：建物による利用価値及びその他の利用価値（上空における通信用施設、広告用施設、煙突等の施設による利用及び地下における特殊物の埋設、穽井による地下水の利用等をいう。以下同じ。）

2．高度市街地以外の市街地及びこれに準ずる地域（概ね、市街化区域内又は用途地域が指定されている高度市街地以外の区域をいう。）内の宅地又は宅地見込地
：建物による利用価値、地下の利用価値及びその他の利用価値

3．農地又は林地
：地上の利用価値、地下の利用価値及びその他の利用価値

立体利用制限率

1．上記１の土地の場合
建物による利用価値の割合×Ｂ/Ａ ＋その他の利用価値の割合×α
Ａ：建物利用における各階層の利用率の和
Ｂ：空間又は地下の使用により建物利用が制限される各階層の利用率の和
α ：空間又は地下の使用によりその他利用が制限される部分の高さ又は深さによる補正率（０～１の間で定める。）

2．上記２の土地の場合
建物による利用価値の割合×Ｂ/Ａ ＋地下の利用価値の割合×ｐ＋その他の利用価値の割合×α
Ａ、Ｂ：それぞれ前号に定めるところによる。
ｐ：地下の利用がなされる深度における深度別地下制限率
α ：前号に定めるところによる。

3．上記３の土地の場合
地上の利用価値の割合×ｑ＋地下の利用価値の割合×ｐ＋その他の利用価値の割合×α
ｑ：空間又は地下の使用により地上利用が制限される部分の利用率の割合
ｐ：第２号に定めるところによる。
α ：第１号に定めるところによる。

「建物利用における各階層の利用率を求める際の建物の階数及び用途は、原則として、使用する土地を最も有効に使用する場合における階数及び用途とするもの」とし、各階層の利用率は、「当該地域及び類似地域において近年建築された建物の階層別の賃借料又は分譲価格等を多数収集の上これを分析して求めるものとする。この場合において、高度市街地内の宅地にあっては、別表第２「建物階層別利用率表」を参考として用いることができるものとする」とされています。

鑑定評価との関係

鑑定評価基準各論 第1章 第1節 4.区分地上権によりますと、「区分地上権の鑑定評価額は、設定事例等に基づく比準価格、土地残余法に準じて求めた収益価格及び区分地上権の立体利用率により求めた価格を関連づけて得た価格を標準とし、区分地上権の設定事例等に基づく区分地上権割合により求めた価格を比較考量して決定する」ものとされています。前記補償基準における評価方法が立体利用率による方法のみとなっているのに対し、鑑定評価基準では、このほかに比準価格、収益価格、区分地上権割合による価格を併用することが必要となってきます。

しかしながら、鑑定評価基準による場合であっても、現実的には不動産の種別、最有効使用、資料の収集等の成約から、必ずしもこれらの手法の全てを適用することができるとは限りません。例えば、土地残余法に準じて求める収益価格も、そもそも、更地について土地残余法を適用することができない場合には適用することができず、また、更地について土地残余法を適用できる場合であっても、区分地上権が設定された土地の更地としての最有効使用に、何らの制約も顕在化しない場合には、区分地上権の収益価格を試算することができません。このため、区分地上権の収益価格の試算は現実的な適用が非常に困難な場合が多いと考えられます。また、設定事例等に基づく比準価格についても、対象不動産と同種の区分地上権の設定事例の収集が極めて困難であることや、区分地上権の設定された不動産の取引事例を収集することも困難であることから、実務上採用できない場合が多いと考えられます。実際の実務上は、鑑定評価による場合であっても、鑑定評価基準に規定される全ての手法の適用ができない場合もあり、場合によっては、損失補償基準と同じく立体利用率による手法のみの適用となることもあります。また仮に鑑定評価において複数手法を適用したとしても、最終的な鑑定評価額は、損失補償基準で規定される立体利用率による手法を重視して価額の決定がなされる場合もあり、結果的にどちらの基準によったとしても区分地上権の価額は概ね同額になることもあり得ます。

このように、公共用地の取得のための区分地上権の価額は、直接鑑定評価によって求めることが出来る場合もございます。また、直接鑑定評価で区分地上権の評価が難しい場合であっても、区分地上権の基礎となる土地価格（更地価格）までを鑑定評価により求め、区分地上権の査定は意見書等により対応することも可能ですので、お気軽にご相談下さればと思います。

成果品の発行イメージをお示しすれば、

1．鑑定評価で区分地上権評価が可能な場合　　鑑定評価書で全て完結（更地価格の査定　→　区分地上権の決定）

2．鑑定評価で区分地上権評価が困難な場合　　鑑定評価書（更地価格の決定）　＋　意見書（立体利用率の査定）

3．鑑定評価で区分地上権評価が困難な場合　　調査報告書で全て完結（更地価格の査定　→　区分地上権の決定）

いずれの場合であっても、損失補償基準の評価方法との間で齟齬が生じない対応が可能でございます。

なぜ、不動産鑑定士に依頼？

区分地上権の評価は、その基礎となる土地（更地）価格の査定に当たって行われる地域分析、個別分析と密接に関連します。土地の最有効使用に基づく建物の用途、階層は、区分地上権の査定に当たっての立体利用率の適用等に直接影響を与えるため、相互に齟齬がないようにしなければなりません。また、土地の鑑定評価書も、立体利用率の適用等に資するための十分な情報を依頼者に提供するものでなくてはなりません。したがいまして、公共用地の取得に十分な経験を有し、区分地上権評価の実績のある不動産鑑定士が「土地の評価」とそれを前提とする「区分地上権の評価」を一体的に行うことができれば、二度手間が省けます。

不動産鑑定士による鑑定評価書により、取引当事者以外の客観的な第三者による適正な価格の証明が可能となります。鑑定評価書の内容は鑑定評価基準その他ガイドライン等により、十分な説明義務が要求され、買収される土地の所有者に対する説明、買収主体である公的機関内部での価格の説明等に資するものとなります。また、不動産鑑定士は依頼者に対し、鑑定評価の過程について説明責任を負います。このように、不動産鑑定士は専門的な知識を有し、地価に精通した客観的な第三者としての証明を積極的に果たすことが可能であると考えます。

小職は、これまで全国いろいろな地で公共事業のための用地取得等の鑑定評価を行ってきており、用地取得の鑑定評価の経験が豊富です。新潟県では、新潟市内に本拠を置きつつ上中下越地方全般にわたって公的評価を担当し、また一般の鑑定案件にも携わって参りました。新潟県内各地の地価に精通しています。そして何より下水道管等の敷設のための区分地上権の評価実績を有する、県内でも数少ない不動産鑑定士であり、かつ補償業務管理士として損失補償基準にも精通しておりますので、是非、ご活用頂ければと思います。

要するに、

• 新潟県内の地下に精通する地元の不動産鑑定士
• 全国各地で公共用地取得に係る評価をしており経験豊富
• 損失補償基準に準拠した区分地上権の評価実績を有する新潟県で数少ない不動産鑑定士・補償業務管理士

です。

ご安心してご依頼下さればと存じます。そして、皆様の公益事業のお役に立つことができれば幸甚です。