まず、区分地上権の基礎となる土地価格（更地価格）を求めるにあたっては、その区分地上権が設定される分筆後の土地のみを評価すれば足りるのではなく、まず、分筆前の一画地（原則として同一所有・同一利用の範囲）を認定し、これに基づいて土地の正常価格を求め、この土地単価に区分地上権が設定され、あるいは土地所有者に利用制限が課される平面的な範囲の地積を乗じて基礎となる土地価格を求める必要があります。
また、区分地上権には、工作物の所有のために地下又は空間に上下の範囲を定めて設定される（立体的な位置が限定される）といった特色があり、さらに当該工作物を保持するために設定範囲以外の立体的な位置の利用に制限が加えられることが多く見られます。このように上下に分割された工作物所有のための区分地上権の範囲と、それを保持するために当該部分以外に加えられた制限の合計が、土地所有者に対して補償される土地に対する減価と言えます。
したがいまして、区分地上権の評価にあたっては、平面的な土地の範囲は区分地上権の設定される予定の土地のみならず、それを含めた一体地としての一画地認定を行い、当該一画地認定された土地の最有効使用を前提として土地価格を求めること、立体的な土地の範囲は区分地上権が設定される範囲と、工作物を保持するために加えられる設定範囲外の制限割合の合計を適切に判定し、上記土地価格への影響を判定することなどが必要になります。
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